Refinancování hypotéky

V průvodci naleznete

• Kdy a jak refinancovat hypotéku
• Postup při refinancování hypotéky
• Jaké dokumenty k refinancování potřebujete
• Refinancování hypotéky před fixací
• Refinancování americké hypotéky

Kdy a jak refinancovat hypotéku

Máte sjednanou hypotéku, nějakou dobu ji splácíte a blíží se vám konec domluvené doby fixace úrokové sazby. V tom případě je ideální doba obhlédnout situaci na trhu a zjistit, jestli byste nemohli hypotéku výhodně refinancovat.

Začněte se ale po nových podmínkách poohlížet včas. Hypotéku sice bezplatně refinancujete až s koncem období fixace, podmínky nového úvěru si ale můžete domluvit i 2 roky dopředu.

Banka ti 3 měsíce před koncem fixace zašle nové podmínky hypotéky. V tu chvíli máš nejvyšší čas refinancování začít vyjednávat, pokud už se tak nestalo. Jde to sice vyřídit i během několika týdnů, ale je to pak zbytečný stres.

Přemýšlet o refinancování u jiné banky se vám vyplatí tehdy, když potřebujete hypotéku navýšit, prodloužit délku splácení nebo si jen chcete vyjednat výhodnější podmínky. Hypoteční trh je poměrně nabitý a když banky uvidí, že bez problémů splácíte, budou se vás snažit získat mezi své klienty. Je tak velmi pravděpodobné, že dosáhnete na mnohem lepší podmínky.

Mrkni na video z mé hypoteční akademie, kde specialistka Veronika řeší práve refinacování. Všechny díly najdeš ve Frenkeeho hypoteční akademii.

Postup při refinancování hypotéky

Vyžádejte si nové podmínky od stávající banky

Jestliže jste rozhodnutí refinancování řešit dřív, než vám banka pošle nové podmínky, začněte tím, že si je vyžádáte.

Srovnání nabídek na hypotečním trhu

Pokud jste měli dobu fixace domluvenou například na 5 let, podmínky na trhu se za tu dobu pravděpodobně změnily. Dejte si trochu práce a zjistěte si co nejvíc o nabídkách konkurenčních bank.

Nesoustřeďte se přitom jen na úrokovou sazbu, ta vám sama o sobě nejlepší hypotéku nezaručí. Zaměřte se na poplatky za vyřízení hypotéky, možnosti předčasného splacení, délku splácení nebo třeba povinnost zařídit si účet, kreditní kartu a pojištění.

Požádejte o potvrzení o zůstatku úvěru

Bez toho se neobjedete, až budete oslovovat banky kvůli refinancování.

Oslovte banky, které nabízejí nejlepší podmínky

Banky, které se vám při průzkumu trhu zalíbily, obepište. Předložte jim potvrzení o zůstatku úvěru a požádejte o konkrétní kalkulaci vaší úrokové sazby. Přeptejte se znovu na další poplatky a povinnosti, které by se vás při refinancování týkaly.

Zkuste vyjednat lepší podmínky u své banky

Až budete mít v ruce nabídky konkurenčních institucí, vraťte se k jednání se svou bankou. Předložte jí návrhy, které jste dostali, a požádejte minimálně o dorovnání podmínek. Jestliže je neupraví, přistupte k refinancování u jiné banky.

Pokud se ve stávající bance domluvíš na výhodných podmínkách a rozhodneš se u ní zůstat, dej to včas vědět ostatním, se kterými jsi jednal. Dokud nepodepíšeš smlouvu, nemáš v dané bance žádné povinnosti.

Vyřiďte si u stávající banky potřebné dokumenty

• Vyžádejte si vyčíslení zůstatku úvěru.
• Vyřiďte souhlas k přistoupení nové banky k zastavované nemovitosti.
• Požádejte o příslib k vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace.
• Ohlaste mimořádnou splátku hypotéky, kterou uhradíte zbytek úvěru.

Začněte vyřizovat převod hypotéky u nové banky

• Vyplňte žádost o úvěr.
• Dodejte potřebné dokumenty, včetně odhadu nemovitosti.
• Zástavní smlouvu podejte na katastr nemovitosti.
• Potvrďte vinkulaci pojištění nemovitosti od pojišťovny.
• Podepište úvěrovou smlouvu a požádejte o čerpání úvěru na splacení původní hypotéky.

Zkontrolujte, že všechno bez problémů proběhlo

Dohlédněte na to, že původní banka skutečně požádala o vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí. Měla by to udělat nejpozději do 30 dnů od chvíle, kdy jste jí úvěr splatili. Je možné, že vám banka dá plnou moc, abyste to mohli udělat sami.

Jaké dokumenty k refinancování potřebujete

Každá banka má své interní předpisy. Doklady, které po vás bude požadovat, se proto můžou lišit. Abyste ale věděli, že máte po ruce všechno potřebné, připravte si:

• 2 doklady totožnosti
• úvěrovou smlouvu se stávající bankou
• zástavní smlouvu
• nabývací titul k nemovitosti
• kopii katastrální mapy
• potvrzení příjmů od zaměstnavatele, v případě OSVČ nebo podnikatelů 1–2 poslední daňová přiznání
• výpis z katastru nemovitostí
• potvrzení o zůstatku úvěru
• číslo účtu, na který má nová banka úvěr splatit
• datum předčasného splacení původního úvěru
• souhlas původní banky s přistoupením nové banky k zástavě nemovitosti
• příslib původní banky o vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí
• příslib původní banky o devinkulaci
• fotky interiéru i exteriéru nemovitosti
• odhad nemovitosti – původní, nebo nový

Refinancování hypotéky před fixací

Hypotéku můžete refinancovat, i když je konec období fixace v nedohlednu. Počítejte ale s tím, že vám banka s největší pravděpodobností naúčtuje sankce. Ty se u každé instituce liší, jejich výši nejrychleji zjistíte přímo v úvěrové smlouvě.

Zjednodušeně se dá říct, že refinancování hypotéky před fixací se vyplatí jen v případě, že na trhu najdete výrazně lepší podmínky. I tak si to ale dopředu několikrát pořádně propočítejte podle tohoto vzorce:

celková částka zaplacená do konce fixace u nové banky + sankce za refinancování

<

částka do konce fixace u stávající banky

Sankcím se v některých případech můžeš vyhnout tak, že si sjednáš u jiné banky novou hypotéku a tu starou předčasně splatíš. Zase ale záleží na podmínkách, které máš podepsané v úvěrové smlouvě.

Refinancování americké hypotéky

Stejně jako účelovou hypotéku na bydlení můžete refinancovat i bezúčelovou americkou hypotéku. Celý proces a postup se nijak zásadně neliší. Ideální je i k refinancování americké hypotéky přistoupit v době, kdy vám končí fixace, a vyhnout se tak sankcím.

Pomůžu ti nejen spočítat refinancování hypotéky, ale zařídím celý proces. Stačí kliknout a pošlu ti nezávaznou kalkulaci.

Často se ptáte

• Co obnáší předčasné splacení hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Úvěr můžete kdykoliv předčasně splatit. Banka si v takových případech účtuje poplatky za mimořádné splacení hypotéky. Ty ale nesmí přesáhnout 1 % z celkového úvěru, nebo případně 50 000 Kč. Pokud navíc nemovitost prodáte a úvěr předčasně splatíte kvůli nenadálé životní situaci – třeba z důvodu vážné nemoci – poplatky vám banka účtovat nebude.

  
• Co je mimořádná splátka hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Ze zákona máte právo každý rok bezplatně uhradit 25 % z celkové výše hypotéky. Při tomto postupu je tak možné bez dalších poplatků úvěr splatit za 4 roky. Pokud chcete jednorázově ukrojit větší část úvěru, už si banka může účtovat dodatečné poplatky. Ty se u jednotlivých bank liší, ale na požádání vám je banka musí sdělit.

  
• Musím při refinancování hypotéky znovu dokládat příjmy?
  Zobrazit odpověď

  Banky po vás nebudou chtít znovu dokládat příjmy pokud splníte několik základních předpokladů:

  • Vaše rodinná situace se od posledního dokládání příjmů nezměnila – nevdaly jste se, neoženili, nerozvedli, nenarodilo se vám dítě.
  • Nedošlo k žádným výrazným změnám v práci a v příjmech.
  • Nevzali jste si další úvěr.
  • Nemáte zápis v registru dlužníků.
  • Máte za sebou určitý počet pravidelných splátek dané hypotéky.

  
• Je možné refinancovat americkou hypotéku účelovým úvěrem?
  Zobrazit odpověď

  Ne, americkou hypotéku můžete refinancovat zase jen neúčelovým úvěrem na cokoliv.

  
• Můžu si i po refinancování hypotéky odečíst zaplacené úroky z daňového základu?
  Zobrazit odpověď

  Ano. Nezáleží na tom, kolikrát jste svou hypotéku refinancovali, nárok na odečet splacených úroků ze základu daně máte vždy – až do výše 300 000 Kč.

  

Lucie Malá, 32 let, čerpání hypotéky po jednom setkání

S Lucií si dal Frenkee jednu jedinou schůzku a pak už proběhlo čerpání hypotéky. Přitom se tak bála, že jednáním stráví spoustu času a možná jí mezitím unikne mezi prsty vysněný byt.