Sloučení hypotéky a úvěru

Hypotéky: Současná situace

Získat hypotéku s výhodnými podmínkami a navíc v dostatečné výši je stále těžší. Stoupající ceny nemovitostí spolu s neustálým zdražováním stavebního materiálu mají za následek to, že klienti potřebují na vysněný byt nebo dům více peněz. Další nepříjemností jsou pak zásahy ze strany České národní banky, která v posledních měsících několikrát zpřísnila podmínky pro sjednávání hypotečních úvěrů. Není také žádnou novinkou, že hypotéku bez úspor (100% hypotéku) již několik let nenabízí žádná banka.

Žadatelé o úvěr starší 36 let nyní v lepším případě dosáhnou na 80% hypotéku. Pro klienty mladší 36 let ještě stále existuje možnost, že získají až 90% hypotéku. Minimálně 10 % tak musíš financovat z vlastní kapsy.

Po zaplacení nemovitosti tedy klientům zpravidla nezbývá dostatek prostředků pro nákup vybavení. Tento problém lze řešit prostřednictvím dalšího úvěru nebo se můžete pokusit o sloučení hypotéky a úvěru již při sjednávání.

Konsolidace hypotéky a úvěru: Možnosti

Zatímco hypotéku nemůžete zahrnout do konsolidace úvěrů, v rámci hypotečního úvěru můžete celkem snadno sloučit hypotéku a úvěr na bydlení. Konsolidaci hypotéky a úvěru lze řešit s pomocí:

• účelového hypotečního úvěru
• neúčelového hypotečního úvěru
• refinancování hypotéky

Účelový hypoteční úvěr

Spolu s účelovou hypotékou můžete získat i tzv. doplňkovou část hypotečního úvěru (neúčelovou část hypotéky), kterou lze následně využít neúčelově (peníze můžete použít, na co chcete). Tímto způsobem tedy snadno vyřešíte i sloučení hypotéky a úvěru. Doplňkovou část hypotéky lze čerpat jednorázově, nebo postupně.

Měj na paměti, že na neúčelové využití získáš jen určitou část z celkové hodnoty hypotečního úvěru (zpravidla 10 až 30 %). Výše doplňkové části hypotéky je zároveň omezena celkovým LTV hypotéky.

Základním předpokladem pro získání neúčelové části je dostatečná zástavní hodnota nemovitosti (stanovená na základě odhadu nemovitosti), kterou ručíte za úvěr. Pokud na neúčelovou část nedosáhnete okamžitě, můžete o ni opětovně zažádat i v průběhu splácení hypotéky, kdy se sníží váš závazek (dluh) vůči bance.

Počítej ale s tím, že sjednáš-li účelovou i neúčelovou část hypotéky současně, získáš zpravidla stejnou úrokovou sazbu pro obě části hypotéky. Při dodatečném schvalování doplňkové části ti v bance pravděpodobně nabídnou vyšší úrokovou sazbu. Samozřejmě ale záleží také na vývoji finančního trhu a aktuálních sazbách ČNB.

Schvalování účelového hypotečního úvěru je obecně zdlouhavější, než je tomu u neúčelového hypotečního úvěru. Banka pečlivě zkoumá především dokumenty o příjmech a výdajích žadatele o úvěr.

Na základě dodaných dokumentů v bance vypočítají ukazatele zadluženosti DSTI (Debt Service To Income) a DTI (Debt To Income), které jim poskytnou jasný obrázek o tom, zda si může klient dovolit splácet hypoteční úvěr.

Velkou výhodou účelové hypotéky jsou především nižší úrokové sazby, než nabízejí banky v rámci klasických úvěrů nebo třeba u americké hypotéky. Pokud tedy víte, že vás na základě prověření bonity banka pravděpodobně vyhodnotí jako důvěryhodného klienta, není jediný důvod, proč neřešit konsolidaci hypotéky a úvěru právě tímto způsobem.

Neúčelový hypoteční úvěr

Jestliže chcete mít od začátku zcela volnou ruku v tom, na co půjčené peníze použijete, pravděpodobně dáte přednost neúčelovému hypotečnímu úvěru, který je známý také pod názvem americká hypotéka. I v tomto případě za hypotéku ručíte nemovitostí. Na základě hodnoty nemovitosti banka spočítá, kolik vám půjčí. Peníze pak můžete využít k čemu vás napadne, mimo jiné tedy i ke konsolidaci hypotéky a úvěru. Z části úvěru tak zaplatíte nemovitost a zbytek použijete pro splacení svých závazků.

U americké hypotéky získáš od banky zpravidla 70 % hodnoty nemovitosti. Zároveň musíš počítat s tím, že úroková sazba bývá vyšší, než je tomu u účelové hypotéky.

Americkou hypotéku získáte obecně snáze než účelovou hypotéku. Celý proces vyřízení hypotéky je tedy mnohem rychlejší. Banku zajímá pouze hodnota zastavené nemovitosti a dokumenty potvrzující váš příjem.

Jednodušší schvalování americké hypotéky se může na první pohled zdát velmi lákavé. Pečlivě ale zvaž, zda si pravidelné splátky můžeš skutečně dovolit. Předejdeš tak problémům se splácením hypotéky.

Refinancování hypotéky

Hypotéka vám sice zaplatila nové bydlení, ale na nákup spotřebičů a dalšího zařízení jste využili samostatnou půjčku a teď byste splátky rádi spojili? Nebojte se, nic není ztraceno. Ke sloučení hypotéky a úvěru můžete přistoupit také v průběhu splácení hypotečního úvěru, a to v rámci refinancování hypotéky.

Banky samozřejmě vědí, že je tato situace vcelku běžná, a umožňují tedy klientům žádat o peníze nad rámec původního úvěru. Tyto prostředky je následně možné využít neúčelově (tedy i na splacení úvěru). Počítejte ale s tím, že z peněz získaných v rámci spotřebitelského úvěru musely být zaplaceny pouze věci, které jsou nedílnou součástí nemovitosti (např. výměna oken, rekonstrukce koupelny).

Ideálním momentem pro refinancování hypotéky je výročí fixace hypotéky. V tomto okamžiku provádíš veškeré změny bezplatně. Bez poplatků tedy můžeš přejít i k jiné bance, pokud ti v danou chvíli nabídne výhodnější podmínky.

Počítejte také s tím, že banka bude opět detailně zkoumat dokumenty o příjmech a výdajích a bude ji zajímat třeba i to, zda jste hypotéku bez problémů spláceli. Zástavní hodnota nemovitosti musí být i nadále vyšší než poskytnutý úvěr.

Není výjimkou, že banka stanoví minimální částku, kterou si klient může nad rámec původního úvěru půjčit. U milionových hypoték jde většinou o částky v řádech statisíců korun.

Zvažujete konsolidaci půjček? Využijete Frenkeeho formulář a získejte nezávaznou nabídku pro nejlepší konsolidaci půjček během několika minut.

Často se ptáte

• Jaké dokumenty musím v bance předložit při posuzování žádosti o hypotéku?
  Zobrazit odpověď

  Banka nejprve ověří vaši totožnost. Nezapomeňte tedy na doklady totožnosti (např. občanský průkaz, cestovní pas). Následně předložíte potvrzení o příjmech, dokumenty o výdajích a v případě účelového hypotečního úvěru budou banku zajímat také dokumenty k doložení účelu (např. stavební povolení, harmonogram stavebních prací). Dokumenty k doložení účelu nemusíte předkládat, pokud žádáte o americkou hypotéku, a netýkají se ani doplňkové části hypotéky, kterou lze využít libovolně (tedy i ke konsolidaci hypotéky a úvěru).

  
• Co hraje hlavní roli při schvalování doplňkové části hypotéky?
  Zobrazit odpověď

  Banka hodnotí především zástavní hodnotu nemovitosti a bonitu (finanční důvěryhodnost) klienta.